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  • 富豪黄红云:告别夫妻战,送走野蛮人,金科为何频陷谣言“旋涡”?

    发布时间: 2021-12-02 12:13传奇理财 > 产业 > 富豪黄红云:告别夫妻战,送走野蛮人,金科为何频陷谣言“旋涡”? 阅读()

    55岁的黄红云,今年似乎有些“犯太岁”。

    先是在年初,金科出现高层大“换血”,公司原董事长蒋思海、总裁喻林强退居幕后,新委任重庆区域公司总经理周达任董事长,云广区域公司总经理杨程钧任总裁。

    及至年中,一封《致金科全体员工的公开信》在网络上发酵,撕开了金科创始人黄红云及前妻陶虹遐之间的离异纷争。

    临近年尾,金科又深受资金链断裂谣言的困扰。先是11月25日前后,网络上出现了多个关于金科地产集团股份有限公司资金方面的传言,一称金科私募永续可转债,部分投资人未兑付,一称金科在晋中市的博翠天宸项目商品房预售监管资金93495万元未进入监管账户,资金可能被挪用。

    图源:金科集团官网

    金科创始人黄红云

    对此,金科方面回应媒体称,有投资者(包括部分员工)在交易平台买了公司发行的私募可转债,公司已经足额兑付,不存在所谓的逾期未兑付情况,部分人员未收到属系统结算问题。

    晋中市金科项目所有销售回款均严格按照住建局预售资金监管的要求,全额存入监管账户,并根据工程进度盘活全部用于项目工程款支付,不存在任何抽逃资金及项目烂尾的风险。

    金科还表示,目前公司在建项目,未出现无故延迟交房的情况。后续公司会充分协调资源,全力保障竣工交付,请广大投资人与业主放心。

    到了11月29日,谣言进一步升级,有自媒体声称,金科存在到期商业承兑汇票未如期兑付。

    对此,金科在官方传奇发布声明称,经核实,该笔商票承兑主体非金科股份及下属控股子公司,此报道为不实信息。

    截止目前,金科经营稳健,财务状况良好,金科股份及下属控股子公司的银行贷款、发行的债券,以及信托、商票等其他形式融资均按期足额兑付本息,未出现任何一例逾期情况。

    频频造谣与辟谣的背后,是外界对于金科经营状况及流动性的担忧。今天,我们就来扒一扒,曾经的黑马房企金科,为何频频陷入谣言旋涡?

    想知道更多房企内幕,关注这只懂财经的喵~

    金科还好吗?

    先来看看金科的基本面。

    首先是最受关注的三道红线。根据金科最新公布的三季报,截至报告期末,金科剔除预收款后的资产负债率为68.5%,净负债率77.1%,现金短债比1.4,三道红线全部达标,仍然维持“绿档”状态。

    说财猫留意到,金科在手货币资金余额,从去年底最高峰的434.92亿元,一路降至今年中的370.30亿元,又降至三季度末的301.70亿元。

    在手现金的一路下降,源于金科有一颗急切降负债的心。数据显示,金科的有息负债总额从上年末的976.64亿元,降至今年年中的941.44亿元,又一路降至9月末的 875.86 亿元,不到一年时间压降规模超100亿元。

    值得注意的是,金科负债规模的下降,一方面是金科不断用在手现金去偿债,由此导致在手现金的减少,另一方面则是源于永续债的使用。

    财报显示,继2020年新增13.41亿永续债后,金科在今年再度发行21.2亿元永续债,截至2021年9月30日,金科永续债规模已达42.63亿元,全部记入所有者权益。

    永续债由于其特殊性,付给债券持有人的利息不作为利息支出而是股东分红,因此对于发行人来说,发行永续债不会提高资产负债率。若是把这部分永续债视为公司的潜在负债,金科将会进入“黄档”企业,剔除预收后的负债率将上升到71.01%。

    依靠永续债的使用,金科得以保住 “绿档”房企的身份,但表现趋弱的盈利表现,却掀开了金科另一块遮羞布。

    财报显示,今年前三季度,金科实现营业收入636.83亿元,同比增长 33.44%;净利润60.75亿元,同比增长 8.94%,其中归属于上市公司股东的净利润 45.28 亿元,同比增长 2.04%,增收不增利表现明显。

    报告期内,金科实现毛利率19.52%,净利率9.54%,毛利率跌破20%,净利率跌破10%,毛利率和净利率连续三年维持下滑趋势,盈利表现较弱。

    更让外界担忧的是金科的销售表现。数据显示,今年前10月,金科实现销售金额约1616亿元,同比下滑6.54%,房地产销售面积约1663万平方米,同比下降1.01%。

    金科原本定下的全年销售目标是2500亿元,但照目前形势完成已基本无望。因而,金科宣布将全年销售目标下调至2200亿元,同比2020年微降1.43%。据此计算,金科前十月的完成率为73.45%。接下来两个月,金科还需完成合共584亿元的销售额,而过往月份,金科的单月销售额从未超过200亿元,压力非常大。

    说财猫留意到,金科的销售均价长年都维持在10000元/平以内,显示公司的布局更多集中在三四五线城市,而这些城市正是目前市场行情较冷、销售状况较为低迷的城市,这或许正是金科销售开始下滑的根源所在。

    好消息是,与“三四线之王”碧桂园相似,金科一直以来都奉行高周转,回款能力较为强劲,回款率可以达到90%左右,或许可以从一定程度上缓解金科的现金流压力。

    黄红云还“债”

    佛偈有云,今日果皆是昨日因。

    金科今天费尽心机降负债,正是为前几年的高杠杆扩张在还债。

    数据显示,2016年,金科的年销售额还仅为319亿元,到2017年就翻了一番达到了630亿元;2018年,金科销售额冲破千亿大关,达到1188亿元;2019年,金科销售增速虽然有所下滑,但依然达到56.57%,当年实现销售额1860亿元;到2020年,金科正式突破2000亿大关,达到2232亿元,杀入行业TOP15。

    在规模上实施大跃进,既是金科基于行业判断所作出的发展抉择,也与野蛮人融创的入侵有关。面对可能存在的失去企业控制权的风险,透过不断做大企业的资产,做大企业的盘子,既可以实现发展,同时也大大增加融创“吃下”金科的难度。

    图源:视觉中国,已授权

    融创董事局主席孙宏斌

    但激进的扩张同样也有代价。规模跃进的背后是高歌猛进的拿地策略。财报显示,2016年,金科土地投资金额达到208亿元,新增土地34宗,计容建面613万平方米,新进了郑州、南京、武汉、天津、南宁五个重点城市。

    2017年,金科土地投资金额继续翻番至460亿元,新增土地79宗,计容建面1245万平方米,并新进了杭州、南京、南昌、福州、石家庄等15个核心城市。

    而2018年,金科新增土地项目达到110个,计容建面2054万平方米,拿地投资额进一步上升至700亿元。

    2019、2020年及今年上半年,金科的拿地宗数分别达到192宗、148宗和99宗,土地总投资额888亿元、892亿元和354亿元。

    伴随激进的拿地作风,金科的负债水平也水涨船高。2017年和2018年,金科的负债率均在85%以上,2019年以后也都保持在80%以上。公司的净资产负债率在2017年更是一度高达219%,近两年多来才降至75%以下。

    而如前文所述,高杠杆扩张下的降负债,金科一方面是通过实施高周转强回款,以在手现金去还债来实现,另一方面则是通过发行永续债来达成。

    除此之外,说财猫发现,金科还有非常重的明股实债嫌疑。财报显示,近年来,金科少数股东权益占总权益的比重基本在五成左右,但金科少数股东权益应占利润占利润总额的比重却长期维持在30%以下,存在一定的明股实债特征。

    这也就意味着,除了三道红线囊括的这一些负债,金科或许还有更多其他的负债尚未付出水面,比如上文谣言中提到的私募永续可转债,比如开给供应商的商业承兑汇票。

    图源:金科集团官网

    金科新一届管理层

    一年前即2020年底金科举行的发布会上,金科地产联席总裁方明富掷地有声地宣布,金科下一个五年规划目标:2025年,4500亿元。

    相当于未来5年间,金科年复合增长率要保持在15%以上,销售规模要再翻一番。

    言犹在耳,不难看出黄红云对规模的极致渴求。然而时移世易,眼下,或许到了黄红云要为曾经的高杠杆扩张“还债”的时候了。

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