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  • 第一太平戴维斯:城市更新和产城融合是上海发展的两大“内核”

    发布时间: 2021-12-06 12:04传奇理财 > 国内 > 第一太平戴维斯:城市更新和产城融合是上海发展的两大“内核” 阅读()

    从拉开以“危棚简屋改造”为起点的旧区改造序幕,到确立城市“有机更新”理念,上海中心城区焕新之路已探索了近30年时间。如今,作为超大型城市,上海城市建设发展模式已经进入从外延扩张转向内涵提升、从大规模增量建设转向存量更新为主的新阶段。

    另一方面,为解决好新市民和青年人的住房困难问题,上海计划以产城融合为首要思路,在远郊的嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇打造五大新城,将新城建设成为“引领高品质生活的未来之城,全市经济发展的重要增长极,推进人民城市建设的创新实践区、城市数字化转型的示范区和上海服务辐射长三角的战略支撑点”。

    一“小”一“大”,城市更新与打造新城如今已是上海发展的两大“内核”。对此,《中国经营报》记者与第一太平戴维斯华东区策略顾问部高级董事、主管朱锋以及中国区产业及物流地产部负责人罗瑾展开对话,探讨当下上海城市更新与产城融合的要点和重点。

    城市更新应避免“千城一面”

    (第一太平戴维斯华东区策略顾问部高级董事、主管朱锋)

    《中国经营报》:今年下半年,为防止沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建和急功近利等问题,住房和城乡建设部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。在你看来,严管大拆大建、保护城市历史文化,是否会成为未来城市更新的新趋势?

    朱锋:城市更新理念发展这么多年来,大家越发觉得此前对于城市更新的理解有些片面,比如城市化与人文肌理方面存在一些矛盾。现在“留改拆”越来越受到关注,从出发点来讲,其实留下来的东西往往更有历史感和记忆感,这些对于城市更新来说也更有意义。

    现在业内提及比较多的“微更新”概念,其实出发点就是带动整个片区的改造提升,通过一些“点”来带动“面”,而不像以前把整个“面”都打碎、拆掉,让城市建设给人“千城一面”的感觉。一个城市发展近几十年乃至上百年留下的文化符号,应该在城市微更新中被继续保留或保护下来。

    上海市提出的“15分钟社区生活圈”就是城市“微更新”的典型案例。上海很多板块发展较早,核心配套也相对比较老。15分钟差不多是步行1千米的范围,上海在实践过程中往往通过一些标杆项目带动整个板块的提升,这也是此轮城市更新的一个重要意义,即改善原住民的民生问题,更强调社会效益。

    《中国经营报》:以上海为主的一批城市大力倡导城市更新,目前大多是国企、央企在挑头担当。这种模式产生的内外因有哪些?未来应如何更好地利用各类社会资本?

    朱锋:城市更新现在大部分集中在城市的核心区域,“留改拆”的政策导向也让它的整个运营逻辑更为复杂,对规划和资本的要求也更高,所以大量国资平台或城投公司会参与其中。这对于城市更新中整个板块的土地一级开发来说大有裨益。

    土地一级开发需要大量的资本。以上海800亿元的城市更新基金为例,这样的资金平台能在中短期内有效撬动一些区域的土地一级开发,然后再带动二级开发。前期需要投入的资源是巨大的,对一些民营企业或者房地产企业来讲压力非常大,而政府平台机构在规划运营逻辑和投资回报周期等方面都更具优势。

    因此,对于国资平台公司来讲,可以更好地平衡各地区的价值点。城市更新追求以点带面,前期投入一些,后期提升收益、回报才有所保障。在这种情况下,让国资平台公司等来牵头,最大的优势在于能够以相对长远的视角审视城市更新,而不会因过分计较短期收益而影响大局。

    在国资平台公司完成区域的一级土地开发后,整个板块的商业价值就会随之提升,然后再引入一些擅长城市更新运行的企业、机构来做二级联动,这样也可以缓解一级开发需要投入大量资金的压力。而这些后期进入的市场化企业、机构,也能通过运营提升城市更新的溢价空间,从而通过这种政企联动方式谋求双赢局面以及利益价值最大化。

    产城融合是提高核心竞争力的关键

    (第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部负责人罗瑾)

    《中国经营报》:今年上半年,上海市提出了“五大新城”计划,产城融合均是各区新城发展规划中的核心词汇。在你看来,主要原因有哪些?

    罗瑾:我相信上海市对产城融合发展的倾向性,也顺应了国家“十四五”规划的目标。其实要再次提升上海整个城市的核心竞争力,一是产业优势是否还在全球第一梯队,二是能否吸引人才留在上海,三是生态环境是否适合企业继续在此发展。我觉得这三方面是上海大力推动产城融合的主要原因。

    上海“五大新城”已经发展了较长时间,但过去只是作为卫星城服务于市区。如今,上海计划将“五大新城”作为综合性的节点城市去开发,发展的独立性至关重要,必须让居民不仅在“五大新城”有房子住,还要配套较高档次的医院、学校,吸引人才在“五大新城”创业就业。因此,做好产业集聚工作是“五大新城”建设的重中之重。

    《中国经营报》:上海市政府印发的《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》指出,为新增一批千亿级产业集群,新城中心初步具备上海城市副中心的功能能级,新城要成为“五型经济”的重要承载区和产城融合发展的示范标杆。你认为具体应如何做?

    罗瑾:随着上海人口不断增长,市民对于居住空间的诉求也在挤压生产空间向外发展。同时,随着上海中心城区房价和租金不断上涨,企业也面临着生产成本上升的压力,利润也因此会被压缩,部分产业最终不得不向外迁移。

    上海“五大新城”此前大多以传统生产制造业为主,科技含量较高的研发部分基本在张江高科、金桥、漕河泾和大虹桥临空区等更为靠近市区的区域。上海市提出产城融合概念,也是希望能够增加新城产业的创新力度和技术优势,促进更多的技术人才留在新城生活和持续发展。

    上海制造业的发展与产业集聚息息相关,例如临港引入特斯拉后在周边吸引了一系列汽车上下游企业落户。汽车零部件产业链逐渐形成规模后,前端的研发和办公板块也陆续进驻临港新城,产业链趋于完整,全球化的影响力和产业优势逐渐体现。此外,无论是生活还是生产环节,在“五大新城”的发展中,绿色、健康也是至关重要的,需要做到产业健康发展和环境舒适宜居。

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