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  • 城市更新 | 商办建筑改长租公寓有多难

    发布时间: 2022-04-15 12:04传奇理财 > 国内 > 城市更新 | 商办建筑改长租公寓有多难 阅读()

    近些年,商业办公建筑改为集中式长租公寓(简称“商改租”,其中集中式长租公寓指房源集中布置在整栋或整层,有公共空间、专业品牌运营管理的租赁型公寓)

    如果后两者的进深过宽,超过了居住的合理尺度,则应视同超高层建筑的改造问题。后文会详细论述。

    第二类商办建筑是2000年代前后兴起的,柱网结构、占地面积超大、玻璃幕墙式的超高办公楼,其中的工作空间可以任意划分,对人数多的企业更为友好,也方便地产商对办公空间的出租。它的源头在于1960-1970年代欧美激进建筑师们对于“城市巨构”的各种想象,落实在真实的城市中,则以“高技派”的实践为理论基础。但如果不是单为一个公司服务,普通的地产商不会在超高层中采用采光中庭这样“浪费使用面积”的做法。这也造成了更为现代、以满租为导向的高层办公楼往往拥有一个采光极差的公共空间,周边用于办公的区域进深也大过了住宅的需求,因此改造起来非常困难。办公建筑与住宅建筑之间的改建矛盾主要集中在燃气和消防两项上。而就建筑形态的发展而言,随着技术的进步,商办建筑功能越来越纯粹;公司体量越来越大,开敞式办公造成的进深也越来越大;跨功能的转换也越来越困难。在面对这种“超级进深”的办公建筑时,似乎也只有增加采光槽的方式,才能降低进深,让更多的房间可以开窗。这时候开发商和运营商们用到的改建指导,往往是旅馆建筑设计规范。它的客房与卫浴的设置与住宅设计规范相仿,唯独在采光方面要求更低。这样,在很多的中低端旅馆预定时可以看到特别标注的无窗房,因为规范中的措施是“不宜”而非“禁止”。而公寓类的则仅提及“直接采光、自然通风”,也就造成了更多的灰色空间。例如,为了降低进深而采用采光槽,极限情况下甚至可以造成“墙景房”降低居住品质以保证盈利,甚至会被作为优秀的设计案例展示——“虽然这种方式增加了公摊,但由于采光房间变多了,收益反而很划算,月租/投入为11.98%”。而整个项目从来没有出现过一张从那些采光不良的单间向采光槽望去时能看到的景色。政策建议由于功能的不同,商办建筑在后来的空间发展逻辑上已与住宅产生了非常大的偏差,想要将闲置商办建筑改为长租公寓,首先面临的是“能不能”的问题。这其中只有部分建筑的结构有利于改造,而另一部分则要进行大规模的面积缩减,从成本角度考虑未必是合理的选择。因此“商改租”不能一哄而上,需要先进行可行性调研,对于物理条件不适合的建筑,可以探讨它的空间升级,以容纳新型产业的可能性。其次,长租公寓不适合按照旅馆建筑的标准进行管理。数年前,全国曾经严厉打击过“群租房”的行为,但在现在的“商改租”中,那些采光不佳,居住面积狭窄(规范中规定旅馆建筑的单间最低面积8平方米,而实际“老破小”住宅中也会出现6平方米的超小卧室)的长租公寓间,与之前因为居住条件恶劣而被打击的群租房又有哪些本质区别?只有将长租公寓提升到住宅或宿舍的规范模式(见《民用建筑设计统一标准》)进行改造和管理,才能杜绝通过质次价高的改造和管理提升出租率的行为,杜绝中低端长租公寓的“劏房化”,在真正为租户考虑居住环境的同时降低热钱涌入带来的泡沫风险。2021年《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》只是加强管理的开始。

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